Situaciones en las que compramos
Vender una casa que no está inscrita en el Registro de la Propiedad
Si la casa nunca se inscribió en el Registro de la Propiedad, no se puede vender con escritura inscribible hasta que exista un título. En Puerto Rico la vía más común es el expediente de dominio, un proceso judicial bajo la Ley 210-2015 donde pruebas que has poseído la finca como dueño y el tribunal ordena inscribirla. Tener el CRIM a tu nombre ayuda como prueba, pero no es título. Nosotros firmamos un acuerdo condicionado, ponemos el abogado, adelantamos los gastos con acuerdo firmado y compramos cuando el Registro inscriba.
¿Cómo sé si mi casa está inscrita o no?
Se busca en el Registro de la Propiedad de la sección que corresponde al municipio, por el número de finca o por el nombre del dueño. Si la casa tiene escritura pero nunca se presentó, el Registro no la conoce. Si nunca hubo escritura, tampoco. Un abogado o un estudio de título lo confirma en días.
Señales típicas de que no está inscrita: la familia solo tiene el recibo del CRIM, un papel privado de compraventa firmado hace décadas, o la casa se construyó en un pedazo del terreno de los abuelos que nunca se segregó. Es muy común en Puerto Rico y tiene solución.
¿Qué es el expediente de dominio?
Es el proceso judicial para inscribir por primera vez una finca sin título inscribible, regulado por el artículo 185 de la Ley 210-2015. Se presenta un escrito jurado en el Tribunal de Primera Instancia del lugar de la finca, con la descripción, cómo se adquirió, los colindantes y la prueba de posesión. Si nadie se opone, el tribunal ordena la inscripción.
Antes de eso se notifica a los colindantes y al Estado, y cualquiera puede oponerse. El Tribunal Supremo aclaró en 2025 que no se le puede exigir al promovente una certificación jurada de mensura adicional cuando ya presentó una mensura con cabida y colindancias. Esto importa porque la mensura es uno de los gastos grandes del expediente, y a veces se pedía dos veces.
¿Cuánto tarda y qué hace falta?
Depende del tribunal y de que nadie se oponga. Con una mensura hecha, los colindantes identificados y la posesión documentada (recibos del CRIM, agua, luz, declaraciones de vecinos), el expediente avanza. Si un colindante disputa la cabida o aparece un heredero del dueño original, se convierte en pleito y el tiempo se multiplica. Nadie puede prometer una fecha fija.
Lo que podemos hacer es arrancar el día que firmemos el acuerdo: contratar la mensura, reunir la prueba, radicar. Y mantenerte al tanto de cada paso.
¿Qué es la usucapión y me sirve?
La usucapión es adquirir la propiedad por poseerla como dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el tiempo que marca el Código Civil. El Código de 2020 cambió los plazos, y para posesiones que empezaron antes aplican reglas de transición. Es la base jurídica del expediente de dominio cuando no hay compra documentada.
Si la casa está a nombre de un familiar que falleció, el camino no es la usucapión sino la sucesión: mira vender una casa heredada. Si además lleva años cerrada, mira casa abandonada.
¿Cómo compran una casa que todavía no está inscrita?
Firmamos un acuerdo de compraventa condicionado a que la inscripción se complete. Eso fija el precio. El abogado notario lleva el expediente, nosotros adelantamos los gastos cuando hay acuerdo firmado y se descuentan del precio en el cierre con el desglose. Cuando el Registro inscribe la finca a tu nombre, firmamos la escritura de venta y recibes tu dinero.
No te vamos a pedir que firmes un documento privado de "venta" sin inscripción. Eso es lo que creó el problema original, y no lo vamos a repetir.
Preguntas frecuentes
Hablemos de la casa
Dinos el pueblo, cuánto tiempo lleva la familia en la casa y qué papeles tienen (CRIM, escritura vieja, documento privado). Te decimos cuál es el camino.
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Fuentes
- Ley 210-2015, Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (expediente de dominio, art. 185)
- Tribunal Supremo, 2025 TSPR 45: certificación de mensura en el expediente de dominio
- Ley 55-2020, Código Civil de Puerto Rico
- Recuperación PR: declaración jurada de titularidad y documentos que la acompañan
Esto no es asesoría legal ni contributiva. Es información general para que entiendas el proceso; la asesoría la da el abogado notario que participa en la transacción. Última revisión: 15 de octubre de 2026.