Situaciones en las que compramos
Vender una casa sin permiso de uso o con construcción sin permiso en Puerto Rico
Una casa sin permiso de uso, o con una segunda planta, marquesina o anexo construido sin permiso, sí se puede vender. Lo que no se puede, casi siempre, es venderla a alguien que necesite préstamo, porque el banco pide el permiso de uso y la tasación no cuenta lo que no está permitido. Por eso estas casas se venden en efectivo. Nosotros la compramos tal como está, verificamos qué tiene permiso y qué no, y el precio refleja lo que cuesta legalizar o lo que no se puede contar.
¿Qué es el permiso de uso y quién lo da?
El permiso de uso es la autorización de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe), o del municipio autónomo si aplica, que certifica que una estructura se puede ocupar para el uso que dice: vivienda, comercio, etc. Nace de la Ley 161-2009, que reformó todo el proceso de permisos. Una casa terminada sin ese permiso está construida, pero no está autorizada.
Muchas casas en Puerto Rico, sobre todo las construidas por la familia en terreno propio antes de los años noventa, nunca tuvieron permiso de uso. No es raro ni es un crimen; es una realidad de la isla. Pero sí complica venderle a un comprador con préstamo.
¿Puedo vender una casa sin permiso de uso?
Entre privados, sí. La ley no prohíbe la compraventa de una estructura sin permiso; la escritura se puede otorgar e inscribir. El problema es práctico: el banco del comprador exige el permiso, el tasador no valora lo no permitido, y la aseguradora puede poner condiciones. Un comprador en efectivo asume ese riesgo con los ojos abiertos.
Lo que sí revisamos antes de comprar es si hay alguna orden de OGPe o del municipio contra la estructura (multa, orden de demolición, querella). Eso sí cambia la oferta o la frena. Se consulta en OGPe con el número de catastro.
¿Qué pasa con la segunda planta o el anexo sin permiso?
Se puede vender la casa completa, pero el valor de lo no permitido se calcula distinto: para un banco vale cero; para nosotros vale lo que cuesta legalizarlo menos el riesgo de que no se pueda. A veces conviene legalizar antes de vender; a veces no vale la pena. Te decimos cuál es tu caso después de la visita.
Legalizar es un trámite en OGPe con un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) que presenta la construcción existente para permiso. Si la obra cumple con el código, se otorga; si no, hay que corregir. Nosotros no lo hacemos por ti antes del cierre; lo hacemos nosotros después, y por eso el precio lo descuenta.
¿Y si la construcción está incompleta?
Media casa, columnas expuestas, segunda planta en bloques sin techo. Las compramos. Un banco no financia una obra en proceso; nosotros compramos para terminarla. Lo que necesitamos es saber si tiene permiso de construcción vigente o vencido, porque eso define si se puede continuar la obra o hay que pedir permiso nuevo.
Si la obra se detuvo porque el dueño original falleció, hay que resolver la sucesión antes de vender: mira vender una casa heredada. Si la casa nunca se inscribió en el Registro, mira casa no inscrita.
¿Cómo calculan la oferta en una casa sin permiso?
Valor de la casa como se puede vender legalmente, más lo que aporta la parte sin permiso una vez legalizada, menos el costo y el riesgo de legalizar, menos reparaciones y deudas. Te mostramos cada renglón. No te vamos a decir que la segunda planta no vale nada si se puede legalizar, ni que vale completo si no se puede.
La oferta es escrita, válida 7 días, sin obligación. Si tienes planos, fotos de la obra o alguna carta de OGPe, mándalos con el formulario; adelantan el trabajo.
Preguntas frecuentes
Hablemos de la casa
Dinos el pueblo, qué parte de la casa tiene permiso y cuál no (si lo sabes), y si hay alguna carta de OGPe o del municipio. Lo demás lo averiguamos.
Cómo funciona vender tu casa en efectivo, paso por paso
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Fuentes
- Ley 161-2009, Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico
- Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)
- Ley 210-2015, Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (expediente de dominio, art. 185)
Esto no es asesoría legal ni contributiva. Es información general para que entiendas el proceso; la asesoría la da el abogado notario que participa en la transacción. Última revisión: 15 de octubre de 2026.